Usai Gempa Sabah, Perlukah Investor Properti Malaysia Meninjau Ulang Risikonya – Saat Mastura Malak membeli rumah pertamanya di kawasan Kajang, pinggiran Kuala Lumpur, pada 2018, ia mempertimbangkan faktor lokasi, harga, serta potensi kenaikan nilai. Ancaman gempa bumi sama sekali tidak masuk dalam daftar pertimbangannya.
Perempuan 37 tahun yang memiliki tiga anak itu mengeluarkan dana RM245.000 (S$79.615) untuk hunian tersebut. Dua tahun berselang, ia kembali berinvestasi dengan membeli unit kondominium di kawasan wisata pantai Desaru, Johor, seharga RM400.000. Sejak dibeli, kedua properti itu mengalami peningkatan nilai. Baginya—seperti kebanyakan masyarakat Malaysia—properti merupakan instrumen keamanan finansial jangka panjang, bukan spekulasi terhadap risiko bencana alam.
Namun, tepat sebelum pukul 01.00 dini hari pada 23 Februari, bumi bergetar.
Gempa berkekuatan magnitudo 6,8 terjadi di lepas pantai Sabah dan getarannya terasa hingga Semenanjung Malaysia serta Singapura. Tidak ada peringatan tsunami, tidak dilaporkan kerusakan besar, dan tidak ada korban jiwa. Guncangan hanya berlangsung singkat.
Meski demikian, di Malaysia rumah kerap menjadi aset terbesar dalam sebuah keluarga—sarana membangun kekayaan, persiapan dana pensiun, hingga warisan bagi generasi berikutnya. Risiko gempa jarang menjadi pertimbangan utama dalam keputusan membeli rumah.
Peristiwa 23 Februari itu setidaknya membuat sebagian calon pembeli mulai berpikir ulang. Muncul pertanyaan yang sebelumnya jarang dibahas: bagaimana dampaknya terhadap harga properti dan kepercayaan pasar jika gempa yang lebih kuat terjadi lebih dekat ke pusat kota?
Negara yang Dianggap “Aman” di Sekitar Cincin Api
Malaysia memiliki jutaan unit hunian, dengan konsentrasi tinggi di wilayah Greater Kuala Lumpur, Penang, dan Johor. Dalam konteks kepadatan seperti ini, risiko kecil sekalipun berpotensi menimbulkan konsekuensi ekonomi yang besar.
Selama ini, Malaysia tidak dikategorikan sebagai negara dengan tingkat risiko gempa tinggi. Letaknya berada di luar Cincin Api Pasifik—sabuk tektonik aktif yang memicu sebagian besar gempa besar dunia.
Namun, bukan berarti sepenuhnya kebal. Studi pada 2021 mencatat setidaknya 59 kejadian gempa di Semenanjung Malaysia dalam kurun satu abad terakhir.
“Kalau gempa besar terjadi di area tempat saya punya properti, tentu akan berpengaruh pada harga dan minat pembeli,” ujar Mastura kepada The Straits Times. “Pembeli pasti jadi lebih selektif, dan saya pun demikian.”
Sebagai perbandingan, di Jepang—negara yang akrab dengan gempa—properti umumnya dipandang pertama sebagai tempat tinggal, bukan instrumen kenaikan nilai jangka panjang. Standar konstruksi tahan gempa diterapkan ketat, dan risiko seismik menjadi bagian dari perhitungan depresiasi nilai.
Di Malaysia, paradigma berkembang berbeda. Hunian dianggap alat akumulasi kekayaan dan aset jangka panjang. Ancaman gempa hampir tak pernah menjadi faktor dominan.
Rodziah Manan, 40 tahun, yang memiliki rumah dan satu unit kondominium, mengakui memiliki pola pikir serupa.
“Saat membeli properti, saya lebih fokus pada lokasi, harga, aksesibilitas, dan prospek nilai ke depan. Risiko gempa terasa sangat jauh dibanding ancaman banjir,” ujarnya.
Banjir adalah risiko yang nyata dan berulang secara musiman. Sementara patahan geologi tidak terlihat.
Namun persepsi publik dapat dengan cepat memengaruhi dinamika pasar. Rodziah menilai, jika risiko dianggap lebih nyata, institusi keuangan mungkin akan merespons.
Premi asuransi bisa meningkat, dan bank berpotensi memperketat persetujuan kredit di kawasan berisiko tinggi.
Mastura pun menyadari ia belum pernah memastikan apakah polis asuransinya mencakup kerusakan akibat gempa—sesuatu yang umum terjadi karena peristiwa tersebut jarang terjadi di Malaysia.
Asuransi kebakaran standar di Malaysia tidak otomatis mencakup risiko gempa. Asosiasi Asuransi Umum Malaysia menyatakan perlindungan tambahan mungkin diperlukan melalui polis rumah atau isi rumah, sebab banyak pemilik properti keliru mengira asuransi kebakaran sudah mencakup seluruh risiko besar.
Risiko Gempa Sabah Dangkal dan Dampaknya
Profesor Dr. Felix Tongkul dari Pusat Penelitian Bencana Alam Universitas Malaysia Sabah menjelaskan bahwa Sabah masih menjadi wilayah dengan aktivitas seismik tertinggi di negara tersebut.
Gempa 23 Februari terjadi pada kedalaman 678 km. Sementara itu, menurut MetMalaysia, sebagian besar gempa yang tercatat di Malaysia tergolong dangkal, yakni kurang dari 50 km di bawah permukaan bumi.
Magnitudo bukan satu-satunya faktor penentu dampak. Kedalaman gempa memegang peranan penting.
Gempa dangkal dengan kekuatan serupa dan terjadi dekat permukiman padat dapat menimbulkan guncangan lebih kuat serta kerusakan struktural lebih parah.
“Bangunan lama tanpa perlindungan struktur tahan gempa berisiko jika terjadi gempa dangkal dengan magnitudo hingga 6,” jelas Dr. Tongkul.
Dr. Mazlan Madon dari Akademi Ilmu Pengetahuan Malaysia menambahkan bahwa gempa tetap sulit diprediksi. Karena itu, kesiapsiagaan menjadi kunci utama.
Malaysia pernah mengalami kejadian tragis. Pada 5 Juni 2015, gempa magnitudo 6,0 mengguncang Ranau, Sabah, pada kedalaman 20 km dekat Gunung Kinabalu. Karena dangkal dan terjadi di daratan, gempa tersebut memicu longsor dan kerusakan bangunan. Sebanyak 18 orang tewas, termasuk pelajar dan guru dari Singapura yang sedang mengikuti ekspedisi.
Belum lama ini, gempa di Segamat, Johor, juga mengguncang bangunan dan mendorong pemeriksaan fasilitas umum, meski tidak menimbulkan kerusakan besar. Hal ini menunjukkan aktivitas seismik tidak terbatas pada Sabah.
Departemen Mineral dan Geosains mencatat 11 zona patahan aktif di seluruh negeri antara 2016 hingga 2020—enam di Semenanjung, empat di Sabah, dan satu di Sarawak. Jaringan pemantauan pun terus diperluas.
Pasca tragedi Ranau, Malaysia memperbarui regulasi konstruksi dengan mengadopsi Lampiran Nasional untuk Eurocode 8 ke dalam Peraturan Bangunan Seragam pada 2021. Standar ini mewajibkan desain tahan gempa untuk bangunan baru di zona yang telah diidentifikasi berisiko.
Meski tidak semua wilayah masuk kategori risiko tinggi, kepatuhan di area tersebut sangat krusial.
“Pengembang yang mengabaikan standar Eurocode di zona berisiko tinggi sama saja mempertaruhkan keselamatan,” tegas Dr. Tongkul.
Namun, tidak ada kewajiban umum Tuna55 untuk memperkuat bangunan lama. Sebagian besar hunian di Malaysia dibangun sebelum aturan tersebut diberlakukan. Tingkat kesiapan pun belum merata—sekolah di daerah seperti Ranau dan Lahad Datu sudah mendapat pelatihan kesiapsiagaan, sementara beberapa fasilitas publik lain belum sepenuhnya siap.
Bagi Mastura, gempa 23 Februari membuka perspektif baru dalam perhitungan investasinya.
Kini, keputusan membeli properti di Malaysia mungkin tidak lagi hanya soal lokasi dan harga—tetapi juga tentang seberapa dalam bumi bisa bergerak.
