Transformasi Johor menjadi koridor pertumbuhan paling dinamis di Malaysia—yang didorong oleh investasi asing langsung, pembangunan pusat data, serta pembentukan Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ)—membawa konsekuensi biaya yang tidak kecil. Arus modal yang deras ke gerbang selatan Malaysia ini tidak hanya mengubah struktur ekonomi negara bagian tersebut, tetapi juga mendorong kenaikan harga sewa, biaya hidup, dan tekanan terhadap infrastruktur lokal.
Kepala eksekutif Invest Johor, Natazha Harris, menyebut fenomena ini sebagai konsekuensi alami dari kemajuan ekonomi. Menurutnya, dampak yang mulai terasa antara lain kemacetan lalu lintas yang semakin padat, peningkatan jumlah pendatang, lonjakan harga properti, serta tekanan terhadap fasilitas publik. Ia menegaskan pemerintah negara bagian telah menyiapkan berbagai bantuan terarah untuk meredam dampak kenaikan biaya hidup terhadap kelompok rentan.
Johor Bahru sebagai pusat aktivitas ekonomi kini menarik gelombang pekerja dan perusahaan baru, terutama seiring meningkatnya momentum proyek JS-SEZ. Lebih dari 300.000 orang menyeberangi Causeway dan Second Link setiap hari, mencerminkan tingginya mobilitas lintas batas dengan Singapura. Lonjakan aktivitas ini berdampak langsung pada meningkatnya permintaan hunian dan ruang usaha, yang kemudian mendorong harga sewa naik tajam.
Ledakan Investasi Dorong Kenaikan Harga Properti dan Biaya Hidup
Data investasi menunjukkan Johor memimpin perolehan investasi di Malaysia dalam sembilan bulan pertama 2025 dengan nilai proyek yang disetujui mencapai RM91,1 miliar. Investasi tersebut didorong sektor bernilai tinggi seperti manufaktur, layanan, dan pusat data. Meski pertumbuhan ekonomi terlihat kuat, pertanyaan besar yang muncul adalah apakah daya beli masyarakat lokal mampu mengimbangi laju kenaikan biaya hidup.
Sebagai bagian dari upaya menjaga stabilitas sosial, pemerintah negara bagian pada September lalu mengumumkan bantuan senilai RM209 juta, termasuk bantuan tunai bagi pelajar, pekerja gig, dan kelompok berpendapatan rendah. Langkah ini dimaksudkan untuk menyeimbangkan pertumbuhan pesat dengan kesejahteraan masyarakat.
Sektor properti menjadi indikator paling jelas dari transformasi Johor. Direktur pelaksana Nawawi Tie, Daniel Ma, menjelaskan bahwa ketika perusahaannya mencari ruang kantor di Johor Bahru pada 2023, sewa gedung premium di kawasan Bukit Chagar berkisar RM4 hingga RM4,20 per kaki persegi. Kini, tarif sewa di gedung yang sama telah melonjak menjadi antara RM5,50 hingga RM5,80 per kaki persegi.
Kenaikan serupa terjadi pada proyek komersial baru. Ruang kantor di gedung seperti Coronation Square yang baru selesai dibangun kini dipasarkan di atas RM5,50 per kaki persegi, naik dari sekitar RM4 dua tahun lalu. Tren kenaikan juga terlihat di sektor hunian. Apartemen dua kamar tidur dekat pusat kota yang pada 2023 disewa sekitar RM2.000–RM2.700 per bulan kini dapat mencapai RM3.500 atau lebih.
Menurut Ma, salah satu pendorong utama kenaikan harga adalah semakin banyak warga Malaysia yang bekerja untuk perusahaan Singapura memilih tinggal di Johor Bahru dan melakukan perjalanan harian. Kehadiran proyek Rapid Transit System (RTS) yang akan menghubungkan Bukit Chagar dengan Woodlands North diperkirakan akan semakin meningkatkan permintaan properti. Ia memperkirakan harga akan terus naik seiring mendekatnya penyelesaian proyek tersebut.
Laporan CBRE | WTW juga mencatat tren serupa. Penurunan laju penyelesaian bangunan baru dan meningkatnya preferensi penyewa terhadap properti berkualitas tinggi telah mendorong rata-rata sewa kotor dari RM4 per kaki persegi pada 2024 menjadi RM4,50 pada 2025. Permintaan paling kuat terlihat pada bangunan Grade A yang memiliki akses transportasi publik dan fasilitas terpadu.
Lonjakan permintaan juga dirasakan sektor ruang kerja bersama. Pendiri sekaligus CEO Infinity 8, Lee Sheah Liang, mengatakan kenaikan sewa kini menjadi hal yang biasa. Pada 2023, kontrak sewa salah satu fasilitas perusahaannya naik 35 persen—jauh di atas kenaikan normal 10 hingga 15 persen. Ia menyebut beberapa pelaku usaha bahkan menghadapi kenaikan perpanjangan sewa hingga 60–100 persen untuk periode 2025–2026.
Infinity 8 yang berdiri sejak 2017 kini mengoperasikan 14 lokasi di Johor Bahru, Kuala Lumpur, dan Penang, dengan sembilan cabang berada di Johor Bahru saja. Tingkat okupansi ruang kerjanya di kota Tuna55 itu melampaui 90 persen, sementara fasilitas baru dekat Medini Iskandar sudah terisi 40 persen bahkan sebelum resmi dibuka. Lee menilai pertumbuhan ini didorong oleh meningkatnya minat perusahaan dan startup Singapura untuk membuka basis operasi di Johor melalui skema kerja lintas batas.
Namun, bagi usaha kecil dan menengah (UKM), lonjakan sewa hanyalah satu dari tiga tekanan utama. Penasihat Asosiasi UKM Johor Selatan, Teh Kee Sin, menyebut situasi saat ini sebagai “ancaman tiga lapis”: kenaikan upah, biaya sewa, dan ongkos logistik. Sejak pandemi, biaya utilitas, bahan baku, dan transportasi naik 10–20 persen akibat harga energi global, perubahan rantai pasok, dan reformasi subsidi.
Di kawasan komersial matang seperti Mount Austin, Sutera, dan Bukit Indah, sewa naik hingga 30 persen, dengan kenaikan perpanjangan kontrak mencapai 60 persen di lokasi yang permintaannya tinggi. Nilai tukar ringgit terhadap dolar Singapura yang masih sekitar tiga banding satu juga membuat perusahaan kesulitan mempertahankan pekerja lokal tanpa menaikkan gaji.
Dampak kenaikan biaya hidup dirasakan langsung oleh warga. Seorang penduduk Johor bernama Tyen Chai mengungkapkan bahwa sebelum pandemi ia hanya menghabiskan sekitar RM30 per hari untuk makan. Kini ia harus mengeluarkan sedikitnya RM50 untuk makan siang dan malam. Ia juga melihat semakin banyak keluarga kelas menengah memilih pindah ke pinggiran kota demi mendapatkan biaya hunian lebih rendah meski harus menempuh perjalanan lebih jauh ke pusat kota.
Data Departemen Statistik Malaysia menunjukkan inflasi tahunan Johor mencapai 2,3 persen pada Desember 2025, tertinggi di antara semua negara bagian. Beberapa harga makanan bahkan melampaui kota besar lain. Harga nasi lemak standar rata-rata mencapai RM3,48, mendekati Kuala Lumpur dan jauh di atas Penang. Sementara itu, harga kopi-o naik 7 persen menjadi RM1,82, lebih mahal dibanding kedua kota tersebut.
Persaingan Tenaga Kerja dan Sewa Usaha Tekan Pelaku Bisnis Lokal
Persaingan tenaga kerja juga semakin ketat. Perusahaan di Johor tidak hanya bersaing dengan perusahaan lokal, tetapi juga dengan perusahaan Singapura yang menawarkan gaji lebih tinggi. Kondisi ini menciptakan apa yang disebut sebagian pelaku bisnis sebagai “ekonomi ganda”, di mana daya beli Singapura ikut mendorong kenaikan harga di Johor.
Menghadapi situasi tersebut, banyak perusahaan mulai beralih ke otomatisasi dan kecerdasan buatan untuk mengurangi ketergantungan pada tenaga kerja manual. Strategi ini dianggap sebagai cara mempertahankan daya saing di tengah kenaikan biaya. Transformasi ekonomi Johor jelas membawa peluang besar, tetapi juga menuntut penyesuaian cepat dari bisnis dan masyarakat agar manfaat pertumbuhan tidak hanya dirasakan investor, melainkan juga penduduk lokal.
